Thế nào là đất vượt hạn mức?

TTO - * Tôi có một đất nền diện tích 93m² ở quận Tân Phú (TP.HCM) đã có sổ hồng cấp ngày 26-9-2011, đã đóng thuế trước bạ và ghi nợ tiền chuyển quyền sử dụng đất. Theo thông báo nộp tiền sử dụng đất lúc bấy giờ, số tiền phải nộp là 423.395.400 đồng.

Cuối tháng 11-2012 tôi đến chi cục thuế Tân Phú để đóng tiền sử dụng đất thì được nhân viên chi cục báo tôi phải đóng số tiền phải nộp trên nhân với hệ số k=4 (423.395.400 đồng x 4 = 1.693.581.600) với lý do vợ tôi đang đang đứng chủ quyền một căn nhà diện tích 72m² (tài sản riêng của vợ tôi ). Miếng đất này ở quận Tân Bình, là tài sản riêng vợ tôi mua của UBND quận Tân Bình (Ban Quản lý Công trình Bàu Cát quận Tân Bình đại diện bán).

Xin hỏi, thế nào là đất vượt hạn mức? Căn nhà riêng của vợ tôi có được miễn trừ thuế không? Nếu là đất vượt hạn mức x với hệ số k=4 thì số tiền thuế tôi phải nộp cho nhà nước là 1.693.581.600 đồng, cộng thêm 2% thuế thu nhập cá nhân, tương đương với giá đất thị trường thì coi như tôi bị mất trắng.

Mong được chuyên mục tư vấn. Trân trọng.

Dung Phan (j.truongsodeu@... )

- Trả lời:

Liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất chỉ được tính cho một thửa đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức.

Do đó, nếu vợ bạn đã đứng tên chủ quyền một căn nhà riêng khác thì đối với thửa đất hiện tại, vợ bạn sẽ không được áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo như quy định đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.

Ngoài ra, do hộ gia đình tự cam kết và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc kê khai tiền sử dụng đất của từng lần phát sinh khi nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cơ quan thuế có quyền điều chỉnh lại số tiền sử dụng đất ghi nợ đã thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho vợ chồng bạn ngày 26/9/2011 nêu trên nếu phát hiện vợ bạn có nhiều hơn một thửa đất.

Theo Quyết định 28/2012/QĐ-UBND ngày 6-7-2012 của UBND TP.HCM, nếu thửa đất nêu trên tọa lạc tại quận Tân Phú thì hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải là đất ở sang đất ở của vợ chồng bạn là bốn (4,0) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố hàng năm.

Mặc dù vậy, trong trường hợp cá nhân bạn không có thửa đất nào khác ngoài thửa đất có diện tích 93m² (là tài sản chung của hai vợ chồng bạn), đồng thời căn nhà có diện tích 72m² nêu trên chỉ là tài sản riêng của vợ bạn thì bạn có quyền đề nghị cơ quan thuế chỉ được tính ½ diện tích thửa đất (có diện tích 93m²) nêu trên là phần diện tích vượt hạn mức và ½ diện tích thuộc quyền sử dụng của bạn là phần diện tích trong hạn mức.

Riêng với thuế thu nhập cá nhân, do vợ chồng bạn là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng là người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất nên pháp luật không có quy định vợ chồng bạn phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trên số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU
(www.legalvn.com)